為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業管理條例》和《陜西省物業服務收費管理辦法》等法律法規，經過前期調研、廣泛征求意見，結合我市實際，市發改委會同市住建局、市市場監管局起草了《榆林市物業服務收費管理實施細則（征求意見稿）》，現向社會公開征求意見。

       歡迎有關單位和社會各界人士在2020年11月20日前，登錄榆林市人民政府網站（www.aden11.com）、榆林市發展和改革委員會網站（http://drc.yl.gov.cn）或關注微信公眾號“榆林發展改革”，就《榆林市物業服務收費管理實施細則（征求意見稿）》提出寶貴意見和建議。

       聯系電話：0912—3235839

       電子郵箱：ylsfgwjgk@126.com

       通信地址：榆林市開發區建業大道北段同心樓市發改委價格科515室

       感謝您的參與和支持！

       附件：《榆林市物業服務收費管理實施細則（征求意見稿）》

榆林市發展和改革委員會        

榆林市住房和城鄉建設局        

榆林市市場監督管理局          

2020年10月21日              

附件

榆林市物業服務收費管理實施細則

（征求意見稿）

第一章  總 則

       第一條  為規范物業服務收費行為，維護業主或者使用人（以下統稱“業主”）和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業管理條例》和《陜西省物業服務收費管理辦法》等法律法規，結合我市實際，制定本細則。

       第二條  本細則適用于榆林市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。

       第三條  本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照合同約定向業主提供服務所收取費用的統稱，包括物業服務費、物業管理區域內機動車停放服務費（以下統稱“停車服務費”）和其他服務費。

       物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，在物業管理區域內提供房屋、配套設施設備及相關場地進行日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業主收取的費用。

       停車服務費是指物業服務企業接受業主或者業主大會的委托，按照停放服務合同約定，在物業管理區域內對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。

       其他服務費是指物業服務企業根據業主委托或個性化需求提供《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外且由業主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。

       第四條  物業服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則，按照物業服務的不同性質、特點和階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

       成立業主大會之前的住宅小區、保障性住房、房改房、老舊住宅、易地扶貧搬遷安置社區的物業服務費和停車服務費實行政府指導價。

       商業、辦公寫字樓、別墅和已成立業主大會的住宅小區等物業服務費、停車服務費實行市場調節價。

       業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意，其物業服務收費實行市場調節價。

       實行政府指導價的物業服務費收費標準實行“一費制”，即物業管理區域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本，不再單獨收取。

       第五條  實行政府指導價的物業服務收費標準由市、縣市區人民政府制定，具體工作由市、縣市區發展改革部門、住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門負責。

       市發展和改革委員會同市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局負責制定榆林市物業服務收費管理實施細則和榆林中心城區的物業服務收費標準，指導全市物業服務收費監督管理工作。各縣市區發展改革和科技局會同住房和城鄉建設局、市場監督管理局按照各自管理權限，分別負責本行政區域內實行政府指導價的物業服務收費標準的制定和監督管理工作。

       第六條  實行政府指導價的住宅小區物業服務等級按照住建部門制定的服務等級標準，由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個服務等級，按照有無電梯分別制定收費標準；實行政府指導價的物業服務區域內室內交通工具停放場所類別按照設施條件和服務條件由高到低設定為一類、二類、三類，露天交通工具停放場所不分類別。

       實行政府指導價的住宅小區物業服務等級和交通工具停放場所類別由屬地住建部門評定，相關單位及業主代表、物業服務企業共同參與。物業服務等級和交通工具停放場所類別評定工作需在10個工作日內完成。

       實行政府指導價的住宅小區物業服務標準明顯高于一級服務標準或存在特殊因素的小區，可按照管理權限提出申請，單獨制定物業服務收費標準。

       第七條  實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或者業主大會通過合同約定。

第二章  物業服務收費標準的制定

       第八條  業主或者業主大會與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業服務費用，實行政府指導價的物業服務收費僅適用包干制。

       包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費，物業服務企業依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔。包干制物業服務費由物業服務成本、法定稅費和企業利潤構成。

       酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。酬金制物業服務費由物業服務支出和企業酬金構成。

       第九條  物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：

       （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

       （二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

       （三）物業管理區域內照明、景觀、消防、安防、電梯、門禁、監控、二次加壓設備等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養和年檢費用計入物業服務費成本，不得單獨收??；

       （四）物業服務區域內清掃、垃圾清運費用(不含城市生活垃圾處理費)；

       （五）物業服務區域內綠化養護費用；

       （六）物業服務區域內秩序維護費用；

       （七）物業服務企業辦公費用；

       （八）物業服務企業固定資產折舊；

       （九）物業共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用；

       （十）經業主或者業主大會同意的其它費用。

       物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或者物業服務支出。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應該由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業主承擔。

       第十條  停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業主或者業主大會同意的其它費用組成。與物業服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。

       第十一條  供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，且相關費用不得計入物業服務費成本。

       第十二條  住宅預售前，建設單位應當按照本市物業服務等級標準和物業服務收費指導標準，確定預售住宅項目的物業服務等級和物業服務收費標準以及停車服務收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋、車位買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。

       《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》應當明確物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。同一物業管理區域內同類型的住宅項目，其物業服務收費標準應當保持基本一致。

第三章  物業服務收費計費方式

       第十三條  物業住宅小區內的房屋和車位經竣工驗收后，符合交付條件的，物業服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起由業主交納。停車服務費從合同約定的交付時間次日起由業主交納。房屋和車位已竣工但不符合交付條件的，或者因建設單位原因未按時交付給物業買受人的，其物業服務費或停車服務費由建設單位全額交納。

       第十四條  物業服務費根據房屋的建筑面積計收。

       （一）已辦理不動產權屬證書的房屋，按照權屬證書記載的建筑面積計算；

       （二）已出售但尚未取得不動產權屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產權屬證書辦理后，次月起按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算；

       （三）未計入產權面積的附屬房屋（地下室、儲藏室等）不得收取物業服務費。已辦理不動產權屬證書的附屬房屋，其物業服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取。

       第十五條  實行政府指導價的住宅小區物業服務費和停車服務費按月計收，預收不能超過三個月（業主自愿交納除外）。

       業主因自身原因對符合交付條件的房屋和車位，逾期不辦理交付手續的，物業服務費和停車服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起按月全額交納。

       第十六條  實行政府指導價的住宅小區物業服務區內臨時車輛停車服務費按次或按時收取。按次收費的計費周期應大于8小時，按時收費的不得面向業主，同時限定單日收費最高上限。收費標準不得高于物業小區附近的非經營性停車場收費標準。

       物業服務企業不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的車位上免費停放未登記車輛。

       第十七條  實行政府指導價管理的物業服務收費實行以下減免政策：

       （一）空置房為連續一個月以上未發生水、電費用的房屋。業主因故不使用房屋的，需提前向物業服務企業提出申請，經物業服務企業登記確認的次日起，其空置期間的物業服務費按規定收費標準的70%交納；

       （二）業主因故不使用自有或者租賃車位的，需提前向物業服務企業提出申請，經物業服務企業登記確認的次日起，其空置期間的停車服務費按規定收費標準的60%交納；

       （三）同一小區內，面積小于本小區設計標準車位（指子母車位、異形車位等）的停車服務費應當適當優惠，具體標準不得高于本小區1.5個標準車位的停車服務費用。

       第十八條  下列車輛臨時進入物業管理區域內停放的，不得收取費用：

       （一）執行公務的軍隊、武警、公安、消防、救護、救災搶險、環衛、市政設施維護維修等特種車輛；

       （二）為業主或物業使用人提供搬家、殯葬、配送貨物等服務的車輛；

       （三）殘疾人車輛（僅限小區地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。

第四章  行為規范與監督管理

       第十九條  物業服務企業應當遵守法律、法規和政策規定，嚴格履行合同，規范收費行為，為業主提供質價相符的服務；按規定明碼標價，在物業管理區域內顯著位置常態化公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準，以及投訴電話等信息，并公布本細則，接受業主監督。

       實行政府指導價的住宅小區，物業服務企業不得收取本細則未列的費用，有法律、法規依據和經市級以上人民政府批準的收費項目除外。

       第二十條  產權歸業主的車庫（位），建設單位不得出售，租金收益歸全體業主所有；利用小區人防工程空間劃出的車庫（位），不得出售只能出租，租金收益歸投資者所有；產權歸建設單位的，不是人防工程且不算作公攤面積，可按照程序辦理產權證的車庫（位），建設單位可以出售或出租，收益歸建設單位。

       第二十一條  建設單位應當按照建設項目規劃設計和配建標準建設停車庫（位），優先滿足業主停車需求，住宅小區房屋銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期、停車服務費收費標準等。建設單位應在銷售場所醒目位置公示在住建部門備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

       第二十二條  物業服務企業在承接新建物業前，應與建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

       第二十三條  物業服務企業不得向業主強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。業主應當按時足額交納相關費用，不得拒絕交納。業主拒不交納的，物業服務企業可以依法追繳，期間物業服務企業不得減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主或物業使用人合法權益的其他行為。

       特約服務、增值服務、有償服務等相關物業服務收費由物業服務企業在物業管理區域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業主自愿選擇，由物業服務企業與業主另行通過合同約定。

       第二十四條  物業服務企業接受專營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，也不得以任何理由拒絕業主交納費用或妨礙業主正常使用專營單位提供的服務。物業服務企業與專營單位簽訂的相關合同應當向全體業主公開，不得損害業主利益。

       第二十五條  自備供暖（冷）的小區，其采暖（冷）費由物業服務企業或者專營單位提出收費方案，必須經業主大會或者由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后據實收取。采暖（冷）期結束后，必須向全體業主公布收支情況。

       第二十六條  業主應在裝飾裝修房屋前告知物業服務企業。裝修期間的垃圾，業主可以自行清運，也可委托物業服務企業清運，委托物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方按裝修合同協商約定執行，垃圾清運費屬一次性收費。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發生額，由業主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。物業服務企業不得向業主收取裝修保證金、砸墻費等費用。

       第二十七條  住宅小區實行出入證（卡）管理的，建設單位或者物業服務企業應當為業主免費配置出入證（卡），每戶出入證（卡）不少于3張。業主因遺失、損壞需補辦的，可以按公示標準收取制作成本費。

       對業主或物業使用人提供維修安裝等臨時性服務的外來人員，實行出入證（卡）管理的住宅小區物業服務企業可以按公示標準收取押金，并在退證（卡）時全額退還。

       第二十八條  物業服務企業要在顯著位置公示共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬，便于業主查詢。利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業主所有，優先用于抵扣物業費或專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

       第二十九條  物業服務企業要建立健全財務制度，服務期滿一年無法滿足物業服務成本監審或調查條件的，由住建部門按照《物業項目服務退出管理辦法》相關規定予以處理。

       物業服務企業需在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益及物業服務企業收支等情況在物業服務區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月。公示期內，業主代表有權查閱、抄錄或者復印相關資料，物業服務企業應當提供便利。

       第三十條  實行政府指導價的物業服務企業在物業服務合同履行期間不得擅自變更物業服務企業或調整物業服務等級。

       第三十一條  各級發展改革部門、住建部門、市場監管部門要加強對物業服務及收費行為的監督檢查，建立違法行為投訴、處理和回復制度，在物業管理區域內集中公布聯系方式。

       發展改革部門要嚴格按照有關法律法規合理制定收費標準，并向社會公開征求意見，在充分吸納合理意見后方可正式出臺。

       住建部門負責物業承接查驗活動的指導和監督工作，對住宅小區的物業服務質量進行監督管理，并建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業服務行業誠信管理，認定物業服務企業服務等級，實行動態管理，對未達到等級服務標準的進行整改，整改仍不達標的，作降低服務等級處理，同步降低收費標準。

       市場監管部門要對不執行政府指導價、違反明碼標價規定等價格違法行為，依據有關法律、法規嚴肅查處。

第五章  附 則

       第三十二條  本細則實施時，已簽訂前期物業服務合同且合同尚未到期的，在重新簽訂物業服務合同前仍按原合同約定的收費標準執行。新簽訂物業服務合同的，按照本細則執行。

       第三十三條  本細則由市發展和改革委員會、市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局在各自職權范圍內負責解釋。

       第三十四條  本細則自2020年  月  日起執行，有效期 年。凡以前有關規定與本細則不符的，按本細則執行。國家另有政策規定的從其規定。

       附件：1-1．榆林市中心城區住宅小區物業服務費標準

       1-2．榆林市中心城區物業服務區域機動車停放服務

       費標準（按月）

       1-3．榆林市中心城區物業服務區域機動車停放服務

       費標準（按次）

       2．榆林市物業管理區域交通工具停放場所類別標準

       附件1-1

榆林市中心城區住宅小區物業服務費標準

單位：元/平方米·月

服務等級	有電梯	無電梯
一級	1.9	0.7
二級	1.6	0.6
三級	1.3	0.5
等外	0.9	0.4

       備注：

       1.物業服務收費等級標準依據《陜西省住宅小區物業服務指導標準》（陜建發〔2011〕119號），按照質價相符的原則制定，物業服務達不到三級服務標準的，按等外標準收??；

       2.老舊小區改造后帶電梯的住宅物業服務費按照不高于高層等外收費標準執行；

       3.上述收費標準為最高限價。物業企業提供的服務超過一級物業服務標準的，可在相應一級物業服務收費標準的基礎上上浮不超過10%。

       附件1-2

榆林市中心城區物業服務區域機動車

停放服務費標準（按月）

單位：元/輛·月

停車場所類別	室內		露天
價格標準	A類	B類	A類	B類
一類	80	450	30	100
二類	60	350
三類	40	200

       備注：

       1.購買或租賃車位的執行A類價格標準，未購買或租賃車位的執行B類標準；       

       2.住宅小區內無規劃停車位，占用公共道路或場地停車的，按不超過100元/輛·月的標準收??；

       3.使用住宅小區外附屬停車場供業主停放車輛的，按不超過80元/輛·月的標準收??；

       4.此收費標準為最高限價，下浮不限。

       附件1-3

榆林市中心城區物業服務區域機動車

停放服務費標準（按次）

單位：元/輛·次

停車場所類別	室內	露天
價格標準
一類	5	4
二類	4	3
三類	3	2

       備注：

       1.按次計費不分晝夜；

       2.每8小時為一個計費周期；

       3.臨時停車1小時內免費；

       4.此收費標準為最高限價，下浮不限。

       附件2

榆林市物業管理區域

交通工具停放場所類別標準

       一類停車場

       室內：具有獨立的出入口或符合國家標準的雙車道供車輛安全出入，配備紅外線監控設備，電腦計費系統，自動升降欄桿，消防噴淋設施及通風設備，停車位有專業標識。監控室24小時有專人值班，配備專業管理、保潔人員。

       露天：配備紅外線監控設備，電腦計費系統，自動升降欄桿，停車位有專業標識。有專人負責引導停車，配備專業保安、保潔人員，24小時有專人值班、巡邏。

       二類停車場

       室內：出入口符合國家標準的雙車道，配備升降欄桿，停車位有專業標識，配備監控、消防、通風設備。24小時有專人值班，配備管理、保潔人員。

       露天：配備監控設備或電腦計費系統，停車位有專業標識。24小時有人值班，有專人負責車場衛生。

       三類停車場

       室內：配備監控、消防、通風設備，有明顯的停車標識。24小時有人值班，打掃衛生。

       露天：有人負責值班，保持車場整潔干凈。